Покупка недвижимости во Франции: расходы и процедуры

Покупка недвижимости во Франции – и ее продажа – может стать кошмаром для всех тех, кто пошел на эту операции, предварительно не изучив тонкости процесса и связанные с ним затраты.

Агентства недвижимости (Agences immobilières)

Самый распространенный способ купить или продать недвижимость во Франции – это воспользоваться услугами агентства или, как их называют французы, Agence Immobilière. Агентства по продаже недвижимости можно найти в крупных и мелких городах Франции, а в особенно популярных туристических регионах они в изобилии присутствуют даже в деревнях.

Существует три типа агентств, и лучше всего заранее знать, с каким типом агентства вы сталкиваетесь.

- Агентства, ориентированные на международный рынок. Зачастую они публикуют объявления на французском языке и на нескольких других иностранных языках, ориентируясь на национальную целевую аудиторию своих клиентов. Как правило, подобные агентства сосредоточены в больших городах, таких как Париж или Бордо, и в наиболее популярных туристических районах, а представляемая ими недвижимость чаще всего относится к премиальному сегменту. По этой причине они будут полезны людям, которые ищут роскошные дома, дизайнерские виллы или старинные особняки, имеющие множество возможностей для развития. Тем не менее стоит учитывать, что комиссионные этих агентств, как правило, сравнительно высоки, и, безусловно, рекламируемые ими объекты также имеют внушительные ценники – это может быть полезно для продавца, но не слишком приятно для покупателя.

- Национальные сети. Это агентства, которые присутствуют по всей Франции. Их преимущества заключаются в наличии разветвленной национальной сети, обилии рекламы, что, безусловно, дает хорошие результаты. Комиссия национальных риелторских агентств не так высока, как у международных представителей рынка, но все же находится в верхнем ценовом сегменте. К агентствам, широко представленным на национальном уровне, относят, например, Century 21.

- Местные независимые агентства. Их конек – отличное знание своего региона, умение рекламировать объекты на местном уровне и более низкие комиссионные сборы. Одним из таких агентств является Кофранс, которое преимущественно специализируется на недвижимости Лазурного берега Франции.

- Интернет. Существует множество сайтов, которые помогают продавцу найти потенциального покупателя, но помните, что большинство из представленных в мировой сети сайтов – это агентства, входящие в одну из описанных выше категорий. Кроме того, во франко- и англоязычной части интернета имеются доски объявлений, где продавцы напрямую публикуют объявления о продаже собственной недвижимости во Франции.

Гонорар риелтора и агентства (frais d'agence)

Точный уровень сборов или комиссионных, взимаемых агентствами недвижимости во Франции, не установлен; он может варьироваться от 4% до 11% от стоимости объекта, что, согласитесь, в конечном итоге выливается в довольно внушительную цифру.

Обратите внимание, что агентские сборы оплачиваются продавцом и по закону должны быть включены в цену продажи, которая опубликована в объявлении или уже согласована обеими сторонами сделки. На самом деле очень часто комиссию агентству оплачивает покупатель, но в этом случае стоимость агентских сборов должна быть вычтена из согласованной стоимости недвижимости во Франции. Это тонкий способ снижения цены, и, как следствие, сокращения сборов и налогов, которые рассчитываются как проценты от суммы сделки.

Другие расходы и юридические издержки (frais de notaire)

Все сделки с недвижимостью во Франции должны оформляться и регистрироваться нотариусом (notaire). Вне зависимости от того, привлекаете ли вы риелтора или делаете все самостоятельно, договор купли-продажи должен контролироваться нотариусом, и, как правило, фактическое подписание договора также производится в нотариальной конторе (Etude notarial).

Оплата услуг нотариуса составляет около 6,5% от суммы сделки, при этом непосредственно нотариус получает за свою работу около 1% (если покупатель и продавец привлекают к сделке двух разных нотариусов, сумма гонорара поделится между ними в равных долях). В итоговую сумму включаются все налоги и сборы за регистрацию перехода права собственности. Эти сборы оплачиваются покупателем и начисляются поверх фактической цены покупки, которая была согласована сторонами.

В свою очередь продавцом уплачивается налог на прирост капитала (impôt sur les plus-values), но только в том случае, если недвижимость во Франции продается с прибылью, а срок владения составляет менее 15 лет. Но если имущество зарегистрировано как основное место жительства (то есть место постоянного проживания продавца и то место, где он числится фискальным резидентом), тогда налог на прирост капитала не применяется.

Согласованная цена

Покупатель и продавец приходят к соглашению по цене и после этого подписывают Compromis de vente. Обычно это оформляется агентством или нотариусом продавца, хотя сам продавец имеет полное право самостоятельно составить соглашение Compromis de vente, взяв за основу шаблоны из интернета. Но поскольку это юридически обязательный документ, указывающий цену продажи, и, вероятно, описывающий внушительную сумму, целесообразно привлечь к этому процессу нотариуса или агентство.

Следует отметить, что цена, указанная в compromis de vente, не включает в себя агентские сборы, поэтому если вы согласились купить недвижимость во Франции за 150 000 евро, не удивляйтесь, если в соглашении будет фигурировать цифра 139 000 евро. В другом пункте договора будет указано, что дополнительные 11 000 евро принадлежат агентству.

В некоторых случаях в договоре и вовсе может быть указана цена в 121 000 евро, особенно если дом продается с определенным количеством мебели. Так происходит, поскольку несколько тысяч евро продавцы учитывают, как оплату за мебель, а не за сам жилой объект. Подобная ситуация выгодна обеим сторонам, поскольку более низкая базовая стоимость означает меньший размер налогов за сделку, а для продавца (при продаже имущества с прибылью) открывает возможности уменьшить налог на прирост капитала.

После подписания договора compromis de vente у продавца нет возможности повернуть время вспять и выйти из сделки без уплаты штрафных санкций. Иными словами, с момента предварительного согласования сделки  отказ от нее или вымогательство дополнительной платы во Франции невозможны. Нотариус  (или, в случае, когда у продавца и покупателя разные нотариусы, то нотариус продавца) составляет договор купли-продажи и следит за соблюдением всех необходимых формальностей. Как правило, между подписанием   compromis de vente и фактической продажей проходит несколько месяцев.

Работа без агента

Во Франции вполне реально купить или продать недвижимость без привлечения риелтора, и множество сделок заключается именно так. В частности, во многих сельских районах страны нотариусы выполняют работу агентов по продаже недвижимости, хотя по закону они не могут взимать комиссию, как это делают риелторы. Тем не менее, они получают дополнительное «вознаграждение» (emolument) за оказанные услуги (особенно когда водят потенциальных покупателей на просмотры объектов) – в любом случае оплата их услуг не будет похожа на комиссию, взимаемую агентством.

В качестве альтернативы частному лицу вполне реально организовать самостоятельную продажу собственной недвижимости во Франции, дав объявление в интернете, в местной прессе или любыми другими доступными способами. Веб-сайты и небольшие издания с объявлениями, типа Paru-Vendu или de Particulier à Particulier (PaP), имеют большие разделы, посвященные частной продаже недвижимости. Но еще раз надо повторить: вне зависимости от того, какой способ поиска клиента выбрал продавец, фактическая сделка будет совершена нотариусом. Этого не избежать и не изменить.

Несколько советов:

Уважаемые покупатели! Только если вы не сорвали куш в национальной лотерее  или просто знаете цену собственным деньгам, ознакомьтесь с рекламными досками, где публикуются объявления о продаже недвижимости во Франции напрямую от собственников, либо посетите местную нотариальную контору или загляните в местную газету с бесплатными объявлениями от частных лиц. Затем можно посетить местные агентства недвижимости или небольшие отделения представителей национальных сетей. Если вы пользуетесь услугами риелторов, ориентированных на международную клиентуру, будьте осторожны со стоимостью их услуг. Французская реальность такова, что в разных агентствах недвижимости один и тот же объект будет выставлен на продажу по разным ценам и именно из-за разницы агентских гонораров.

Шошина Ольга